En av de vanligaste missförstånden när svenska köpare tittar på bostäder i Spanien handlar om priset. Det pris som visas — oavsett om det är 274 000 € eller 380 000 € — är alltid exklusive moms och övriga köpkostnader. Det faktiska totalpriset är alltid högre.
Det är inget konstigt — det är bara ett annat system än i Sverige. Men det är viktigt att känna till i förväg så att du räknar rätt från början. Den här artikeln går igenom alla kostnader som tillkommer vid köp av nyproduktion i Spanien, en efter en.
Viktigt: Alla priser på nyproduktion i Spanien visas exklusive moms. Det pris du ser i annonsen, på projektsidan eller i prislistan är inte vad du betalar totalt. Lägg alltid på 11,5–12% för att få fram den verkliga totalkostnaden.
Moms (IVA) — 10% av köpeskillingen
Den största tillkommande kostnaden vid köp av nyproduktion är momsen — på spanska kallad IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Momssatsen på nyproduktion är 10% och betalas utöver köpeskillingen.
Det innebär att om du köper en lägenhet för 274 000 € tillkommer 27 400 € i moms. Den totala köpeskillingen du betalar till byggherren blir alltså 301 400 €.
Momsen betalas direkt till säljaren/byggherren i samband med köpet — den ingår i slutbetalningen vid tillträdet hos notarien.
Begagnat vs nyproduktion: Vid köp av begagnad bostad i Spanien betalar du inte IVA — istället betalar du en överlåtelseskatt (ITP) som varierar mellan regionerna, typiskt 8–10%. I Valencia-regionen (Costa Blanca) är ITP 10%.
Stämpelskatt (AJD) — 1,5%
Utöver momsen tillkommer en stämpelskatt — Actos Jurídicos Documentados (AJD) — på 1,5% av köpeskillingen. Den gäller specifikt för nyproduktion och betalas till regionala skattemyndigheten.
På en lägenhet för 274 000 € innebär det ytterligare 4 110 €. Tillsammans med momsen på 10% ger det en total skattekostnad på 11,5% av köpeskillingen.
Notarie, lagfart och registrering — ca 3 000–4 000 €
I Spanien är alla fastighetsköp obligatoriskt att genomföra hos en notarie. Notariens uppgift är att verifiera att köpet sker korrekt och att skriva under köpehandlingarna. Notariekostnaden beror på köpeskillingens storlek men ligger typiskt på 800–1 500 €.
Till det kommer kostnad för lagfartsregistrering i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) — ytterligare 500–900 €.
Slutligen tillkommer juridisk hjälp — en advokat som granskar kontraktet, hanterar due diligence och representerar dig hos notarien. Det är starkt rekommenderat och kostar typiskt 1 500–2 500 € beroende på köpeskilling och tjänstens omfattning.
Totalt för notarie, lagfart och juridisk hjälp: räkna med ungefär 3 000–4 000 €.
NIE-nummer — obligatoriskt för alla köpare
För att köpa bostad i Spanien måste du ha ett NIE-nummer — Número de Identificación de Extranjero — ett spanskt identifikationsnummer för utländska medborgare. Det krävs för alla affärer i Spanien, inklusive att öppna bankkonto och skriva under köpekontrakt.
NIE-numret ansöks om hos spansk polis eller via spanska ambassaden i Sverige. Det tar vanligtvis 2–6 veckor att få och bör ansökas i god tid — helst innan du ens hittat din bostad.
Kostnad: NIE-ansökan i sig kostar ca 10–15 € i administrativa avgifter. Anlitar du en advokat för att hantera ansökan tillkommer deras arvode — vanligtvis 200–400 €. Har du redan ett NIE-nummer sedan tidigare är det livslångt giltigt och behöver inte förnyas.
Sammanfattning — total köpkostnad
Här är en sammanfattning av alla engångskostnader vid köp av nyproduktion i Spanien, med ett exempel baserat på en lägenhet till 274 000 €:
Som tumregel: räkna med att lägga till ca 12–13% på det annonserade priset för att få fram din verkliga totalkostnad vid köp av nyproduktion i Spanien.
Hur betalas pengarna?
Vid köp av nyproduktion i Spanien betalas köpeskillingen i etapper — inte allt på en gång. Det vanligaste upplägget ser ut så här:
Reservation. En reservationsavgift på typiskt 5 000–10 000 € betalas för att reservera din specifika bostad. Pengarna avräknas sedan mot köpeskillingen.
Privat köpeavtal. Inom 30–60 dagar tecknas ett privat köpeavtal och en handpenning på typiskt 10–30% av köpeskillingen betalas. Moms tillkommer på denna del.
Under byggtiden. Beroende på projekt kan det tillkomma delbetalningar under byggtiden.
Tillträde hos notarien. Återstående belopp — inklusive resterande moms och stämpelskatt — betalas vid tillträdesdagen hos notarien när nycklarna överlämnas.
Valuta och överföring: Du behöver ett spanskt bankkonto för att genomföra köpet. Vi rekommenderar att du jämför valutatjänster innan du överför större belopp — skillnaden mellan bank och specialiserade valutatjänster kan vara betydande på belopp över 100 000 €.
Få en personlig köpkalkyl för din bostad
Vi sätter ihop en komplett kalkyl för just din bostad — köpeskilling, moms, skatter och alla övriga kostnader. Helt kostnadsfritt. Vi träffas digitalt eller på plats på vårt kontor i Torrevieja.
Boka möte →Skillnaden mot att äga — löpande kostnader
Den här artikeln handlar om vad det kostar att köpa en bostad i Spanien. Vill du veta vad det kostar att äga och driva bostaden löpande — el, vatten, samfällighet, försäkring och fastighetsskatt — har vi skrivit en separat guide om det.
Kort sagt: räkna med ungefär 220 euro per månad i driftkostnader för en 2-rums nyproduktionslägenhet på Costa Blanca.
Läs: Vad kostar det att äga bostad i Spanien? →